Les dernières décennies tendent à démontrer que notre demeure est un des investissements les plus profitables. Les actifs immobiliers ont littéralement bondi depuis 2000. Selon l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), c’est au Canada que la poussée de croissance de la valeur des maisons a été la plus dynamique. En vingt ans, les prix ont grimpé de 168 % au pays. Pendant ce temps, ils ont augmenté de 96 % au Royaume-Uni et en France, et de 56 % aux États-Unis.

Pour les aînés, cette situation jumelée à la rareté de l’inventaire des maisons unifamiliales dans le marché de la revente, entraine une occasion unique et extraordinaire. Selon l’ACPIQ*, le prix médian des maisons au premier trimestre de 2021 était de 690 000 $ à Montréal, de 475 000 $ sur la Rive-Sud de Montréal, de 465 000 $ à Laval et de 323 500 $ pour la province. À l’échelle du Canada, la moyenne nationale est de 621 525 $.

Un trésor de briques et de mortier

Pour un couple âgé de plus de 65 ans qui songe à améliorer son mode de vie, la valeur de la maison peut changer complètement la donne. Prenons l’exemple suivant.

Jean-Louis, qui est âgé de 72 ans, et Carmen, 70 ans, ont 4 enfants adultes et 3 petits-enfants. Le couple habite Longueuil dans un charmant cottage toujours bien entretenu. Carmen est retraitée de l’enseignement et touche des revenus de retraite de toutes sources, s’élevant à 2 750 $ par mois. Jean-Louis est retraité d’un grossiste en épicerie et reçoit des rentes totalisant 2 125 $ par mois. Avec des revenus annuels combinés imposables de 58 500 $, ils ne roulent pas sur l’or, mais ne manquent de rien. Lorsque la pandémie sera derrière eux, ils rêvent de faire quelques voyages dans le Sud ou des croisières. Ils n’ont pas beaucoup d’économies de disponibles, car ils viennent tout juste de changer de véhicule. Même si leur maison est entièrement payée, le coût des taxes municipales et les frais d’entretien et d’électricité de leur trop vaste résidence grugent une partie importante de leur budget.

En janvier dernier, leur voisin Luc a mis en vente sa propriété. Bâtie par le même entrepreneur en 1983, cette maison est moins bien équipée et nécessite quelques réparations, dont la toiture qui est à changer. Malgré ces inconvénients, Luc a obtenu 530 000 $ pour sa demeure. Cela a inspiré Jean-Louis et Carmen, qui ont donc appelé un évaluateur agréé de profession.

Impact énorme sur les finances personnelles

Après quelques analyses comparatives, l’évaluateur a livré ses conclusions. Considérant le dynamisme du quartier, la rareté de l’offre dans la catégorie des maisons unifamiliales « clef en main » et le bon état de la maison, ils sont en mesure de la revendre pour environ 580 000 $. Une bonne nouvelle n’arrive jamais seule ! Puisqu’elle a été utilisée comme résidence principale, le bénéfice obtenu est totalement libre d’impôt.

Voyons maintenant comment ce gain peut améliorer substantiellement leur qualité de vie.

Jean-Louis et Carmen ont parfois réfléchi à la possibilité d’emménager dans une résidence pour retraités, comme certains de leurs couples d’amis, mais ils ne croyaient pas en avoir les moyens. Les choses ont maintenant changé. Avec l’aide d’un planificateur, ils ont élaboré le scénario suivant :

• 30 000 $ placés en liquidité pour couvrir divers imprévus, dont les frais de déménagement et une réserve pour faire une croisière fin 2022.
• 151 000 $ (75 500 $ chacun) pour maximiser les CELI. Leurs comptes d’épargnes libres d’impôt étant à sec, ils ont la possibilité de combler les cotisations inutilisées depuis 2009. On recommande de verser les sommes dans un portefeuille diversifié modéré.
• 399 000 $ placés dans un portefeuille diversifié modéré en catégorie de société.

Ce type de placement a la particularité d’être très peu imposable. Il engendre principalement des revenus de dividendes et du gain en capital reporté. Le planificateur consulté a aussi soulevé la possibilité de générer des mensualités en « série T ». Techniquement, Jean-Louis et Carmen recevront surtout des versements de capital non imposables. Dans le contexte économique actuel et selon les objectifs qu’ils ont exprimés, cette solution est la plus intéressante.

En faisant des projections sur 25 ans à un taux de 4 %, ils pourront générer ainsi des revenus nets de 2 815 $ par mois. Ajoutons à cela tous les frais et coûts en moins qui étaient liés à la maison, comme les taxes foncières et scolaires, les frais de déneigement, d’électricité, de chauffage, d’assurance, d’entretien et de réparations, ils ont estimé qu’ils peuvent récupérer au moins 740 $ de plus mensuellement. Ils disposent maintenant de 3 555 $ supplémentaires par mois. C’est amplement suffisant pour couvrir tous les frais de la résidence pour retraités qui les intéresse et même, de pouvoir dégager des montants pour offrir des cadeaux aux petits-enfants et financer un voyage ou deux par année pendant qu’ils sont en santé.

Évidemment, chaque cas est unique. Les aînés et les membres de leur famille qui songent à améliorer ainsi leur qualité de vie doivent bien faire leurs devoirs et se faire accompagner par divers experts, comme un évaluateur professionnel, un comptable et un planificateur financier.

Conseils « éclair »

• L’actif dormant de votre résidence principale ou de votre chalet peut se transformer en source importante de revenus additionnels.
• Une combinaison de CELI et de placements en « catégorie de société en série T » peut procurer des revenus substantiels pratiquement libres d’impôt.
• Ces revenus additionnel peuvent augmenter significativement votre qualité de vie.
• Il n’est pas ecommandé de placer des sommes importantes dans des certificats de dépôt. Les revenus sont faibles et imposables comme du salaire.
• Il est important de vous faire accompagner par un professionnel de la finance afin de valider vos scénarios.

À propos de Fabien Major

Fabien Major, planificateur financier autonome, rend la finance fascinante et l’économie passionnante. Vulgarisateur dans l’âme, c’est avec beaucoup d’humour qu’il parvient à bien faire comprendre des notions souvent complexes de la gestion financière. Chroniqueur en finances personnelles pour le Journal de Montréal et de Québec, vous pouvez aussi l’entendre et le voir régulièrement commenter l’actualité boursière dans les médias électroniques.

*Association Professionnelle des courtiers immobiliers du Québec
** https://calculatrices-financieres.ca/

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